Tassi Oggi
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Mutui domande e risposte

Euribor.it risponde alle domande più frequenti riguardanti il tema dei mutui. Consigli chiari e di facile consultazione per risolvere ogni dubbio sul mutuo che hai già o che devi ancora sottoscrivere. Se tra i seguenti quesiti non trovi la risposta al tuo dubbio, contattaci per farci la tua domanda. Il nostro team di esperti sarà lieto di risponderti in tempi brevi e offrirti una consulenza gratuita.

Quali requisiti sono necessari per richiedere un mutuo?

La decisione di concedere il mutuo esclusivamente dipende dalla banca. L’istituto di credito valuterà se esistono i presupposti reddituali del cliente e consulterà le centrali rischi finanziarie per rilevarne il merito creditizio. Indicativamente, l’importo della rata non dovrebbe superare un terzo dello stipendio totale dei richiedenti. La banca valuterà anche se l’immobile da ipotecare viene ritenuto idoneo per rappresentare una congrua garanzia in caso di futuro mancato pagamento del mutuo.

Quali documenti servono per richiedere mutuo?

Solitamente le banche richiedono le ultime tre buste paga e l’ultima Certificazione Unica (ex Cud) o Modello 730 per i lavoratori dipendenti, e l’ultimo Modello Unico per i lavoratori autonomi, oltre ad un documento d’identità valido, il codice fiscale, il certificato di residenza e lo stato di famiglia. Inoltre, per una valutazione dell’immobile da ipotecare, sono richiesti i documenti relativi all’abitazione che si intende acquistare, ovvero l’ultimo atto di provenienza, le schede catastali, eventuali concessioni edilizie.

Qual è l'importo di mutuo massimo che può essere richiesto?

L’importo massimo di mutuo che la banca può erogare, in genere, non può superare l’80% del valore di perizia dell’immobile. Alcune banche finanziano fino al 100% del valore, ma con richiesta di garanzie aggiuntive e a condizioni più onerose.

Qual è la durata massima di un mutuo?

Per legge la durata di un mutuo deve essere media o lunga. La durata più comune dei mutui varia dai 5 anni ai 30 anni, ma in certi casi alcune banche rilasciano mutui della durata massima di 40 anni.

Come si calcola la rata del mutuo?

Puoi utilizzare il nostro calcolatore mutuo online gratuito. Grazie a questo semplice strumento scoprirai l’importo esatto della rata. Basterà compilare i tre campi richiesti: l’importo del mutuo, la durata e il tasso di interesse. Potrai inoltre scegliere la frequenza di rimborso (mensile, trimestrale o semestrale). La nostra simulazione di mutuo si basa sulla formula dell’ammortamento francese con rata costante. Potrai verificare per ogni rata pagata quale sarà il debito residuo, quanti interessi pagherai e a quanto ammonta il costo totale del mutuo.

Sono previsti limiti di età per richiedere il mutuo?

Possono richiedere un mutuo i maggiorenni. L’età massima finanziabile dipende dalla singola banca. In genere, alla scadenza del mutuo non si deve superare l’età di 75 anni, ma certi istituti di credito valutano un’età massima di 80 anni e 85 anni per i garanti del mutuo.

Tasso fisso o tasso variabile? Quale mutuo conviene?

Il mutuo a tasso fisso è una certezza. L’importo della prima rata sarà identica all’ultima. Il mutuo a tasso variabile segue l’andamento dell’Euribor e per questo è più imprevedibile.
Quando conviene il tasso fisso. Un mutuo a tasso fisso inferiore al 4% non è mai un brutto affare. In generale, è consigliabile il tasso fisso quando la rata non è molto più alta rispetto al tasso variabile. Questa situazione capita quando l’importo del mutuo non supera i 50-60 mila euro o la durata del finanziamento non va oltre i 10 anni. Il tasso fisso è ideale per chi ha un’entrata costante, come ad esempio i pensionati.
Quando conviene il tasso variabile. Il vantaggio del tasso variabile è che in partenza è sempre più basso del tasso fisso. Un trucco di chi sceglie il tasso variabile è di accantonare la somma che servirebbe per pagare un tasso fisso e risparmiare il più possibile, fino a quando i tassi saranno aumentati. Il tasso variabile è consigliabile a chi ha prospettive di entrate maggiori rispetto ad oggi (svincolo di una somma futura, crescita professionale etc) o ha in programma una vendita nel breve termine dell’immobile che sta comprando.

Quando accendo un mutuo devo necessariamente sottoscrivere un'assicurazione?

L’unica polizza obbligatoria legata al mutuo è l’assicurazione scoppio incendio. Esistono poi altre coperture assicurative facoltative che garantiscono il pagamento delle rate in caso di specifici eventi negativi, quali la perdita del lavoro, un grave infortunio o la morte.

La polizza legata al mutuo può essere stipulata anche con una compagnia assicurativa diversa da quella che propone la banca?

La banca è obbligata a fornire al mutuatario almeno due preventivi di altrettante compagnie di assicurazione diverse e non riconducibili agli stessi istituti di credito. Il cliente ha diritto di prendersi il tempo necessario per valutare eventuali migliori proposte presenti sul mercato assicurativo.

Chi è il garante? Quando serve la firma di un fideiussore?

Nel caso in cui non ci fossero garanzie reddituali sufficienti, la banca potrebbe richiedere di inserire nel mutuo una fideiussione supplementare ad una persona diversa dal richiedente principale. Il garante deve avere requisiti di stabilità economica necessaria a far fronte al pagamento della rata qualora il debitore principale non riuscisse ad onorare l’impegno con la banca.

Quali sono le agevolazioni fiscali sul mutuo?

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un immobile sono previste quando si compra la “prima casa”. In caso di acquisto di abitazione principale le imposte sono le seguenti:
se il venditore è un privato o un’impresa esente Iva
- imposta di registro pari al 2% del valore catastale, anziché il 9% per la seconda casa;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
- Iva agevolata del 4% del prezzo, anziché il 10% per la seconda casa;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Per valore catastale si intende la rendita dell’immobile rivalutata del 5% per il coefficiente 110 per la prima casa e 120 per la seconda casa, con un minimo di 1.000 euro.
Detrazione degli interessi passivi del mutuo: l’agevolazione corrisponde al 19% del costo degli interessi del mutuo ipotecario adibito all’abitazione principale. Sono inclusi nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria bancaria, della perizia tecnica e il costo dell’atto di mutuo del notaio, fino ad un massimo di 4.000 euro (imposta massima applicabile pari a 760 euro, ovvero il 19% di 4.000).

Una volta sottoscritto il mutuo, come posso verificare se il calcolo delle rate è corretto?

Mentre per un mutuo a tasso fisso il piano di rimborso resterà invariato per tutta la durata del finanziamento, sarebbe opportuno verificare la correttezza delle rate di un mutuo a tasso variabile ad ogni scadenza. Come fare? Per prima cosa, accertati di ricevere mese per mese la ricevuta della rata pagata in modo da poter verificare se l’importo è corretto attraverso il nostro Controllo Mutuo. Attenzione in particolare all’Euribor non sempre rilevato correttamente da parte delle banche.

Nel caso di errore di calcolo della rata da parte della banca, come posso richiedere un rimborso? Chi devo contattare?

La prima cosa da fare è chiedere chiarimenti alla filiale della propria banca. Nel caso in cui non si riuscisse ad avere le informazioni desiderate è possibile inviare una richiesta via email o raccomandata all’Ufficio Reclami della banca, che avrà 30 giorni di tempo per rispondere. Se non si è soddisfatti della risposta, il passaggio successivo è rivolgersi all’Arbitro bancario finanziario, che è l’ente preposto a risolvere le controversie tra i clienti e le banche.

Come rinegoziare il mutuo con la propria banca per aver condizioni più vantaggiose?

Prima di valutare una surroga, che vedremo nel quesito successivo, non tutti sanno che rinegoziare le condizioni contrattuali del mutuo con la propria banca è previsto per legge. Non ci sono costi notarili in quanto si tratta di una scrittura privata tra il mutuatario e l’istituto di credito. Oltre al cambio di tipologia di mutuo, passando da tasso fisso a tasso variabile o viceversa, si può rinegoziare lo spread di qualche decimo di punto o modificare la durata residua del mutuo. Leggi i vantaggi della rinegoziazione.

Che cos'è la surroga del mutuo? Conviene? E quanto costa?

La surroga o portabilità del mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto ad un altro istituto. Le tre principali caratteristiche della surroga:
- è gratuita, le spese della nuova ipoteca sono a carico della nuova banca;
- l’importo di mutuo che può essere trasferito deve essere pari al debito residuo della vecchia banca;
- la vecchia banca non può opporsi al trasferimento del mutuo deciso dal mutuatario.

Ho ritardato il pagamento di una rata del mutuo? Che cosa succede?

In caso di mancato o ritardato pagamento di una o più rate il mutuatario può essere dichiarato moroso. Il cliente pertanto sarà tenuto a pagare gli interessi di mora in base a quanto determinato nel contratto di mutuo, solitamente tra 1 e 4 punti percentuali oltre al tasso di interesse ordinario. La banca può decidere di risolvere il contratto nei seguenti casi:
- mancato pagamento anche di una sola rata del mutuo;
- ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata;
- ritardo compreso tra 30 e 180 giorni dalla scadenza nel pagamento delle rate per più di sette volte.
Se la banca risolve il contratto, il mutuatario deve restituire immediatamente il debito residuo. Vedi anche patto marciano.

Che cos'è il patto marciano?

Il cosiddetto patto marciano è una clausola sottoscritta al momento del contratto di mutuo tra il cliente e la banca che prevede che in caso di mancato pagamento di una somma equivalente a 18 rate mensili, la banca acquisisca l’immobile ipotecato, oppure i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie. Il consumatore ha diritto di ricevere l’eventuale eccedenza tra il prezzo del bene e l’importo residuo del debito o se l’immobile è stato trattenuto dalla banca, l’eccedenza del valore del bene (accertato da un perito imparziale) e il mutuo residuo.
Il trasferimento dell’immobile o del ricavato della vendita del bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del mutuatario, anche nel caso che la vendita o il valore dell’immobile trasferito siano inferiori al debito residuo.

Quanto tempo dura una segnalazione in Centrale Rischi?

Ogni volta che chiediamo un prestito, veniamo inseriti in una banca dati visibile a tutti gli istituti di credito che serve per ottenere informazioni sulla nostra solvibilità e affidabilità creditizia. Vediamo i tempi di conservazione dei dati di Eurisc, la banca dati di Crif:
- Finanziamento in corso di istruttoria: 6 mesi dalla data di richiesta;
- Richieste di finanziamento rinunciate/rifiutate: 1 mese dalla data di rinuncia/rifiuto;
- Finanziamenti rimborsati regolarmente: 36 mesi dalla data di estinzione;
- Ritardi relativi a 1 o 2 rate (o mensilità): 12 mesi dalla comunicazione;
- Ritardi di 3 o più rate (o mensilità): 24 mesi dalla comunicazione;
- Finanziamenti non rimborsati: 36 mesi dalla data di estinzione prevista.

È possibile estinguere il mutuo prima della naturale scadenza?

È possibile restituire alla banca l’ammontare del debito residuo del mutuo in qualsiasi momento, sia parziale che totale. In base alla legge 40/2007 (conosciuta come legge Bersani), la banca non può applicare alcuna penale o commissione per l’estinzione anticipata per i mutui sottoscritti dopo il 2 aprile 2007. Per i contratti precedenti, la stessa legge stabilisce un dimezzamento o un limite massimo delle commissioni spettanti alla banca.

Ho finito di pagare il mutuo. Che cosa devo fare per cancellare l’ipoteca?

Una volta estinto il mutuo, accertati che la banca richieda all’Agenzia del Territorio la cancellazione dell’ipoteca. Riceverai in un secondo momento una lettera di conferma dell’estinzione del mutuo e dell’avvenuta comunicazione alla Conservatoria di cancellazione ipotecaria. È la tua ricevuta del pagamento del mutuo.

Dove posso controllare l'andamento dei tassi di interesse e consultare le previsioni Euribor e Eurirs dei prossimi anni?

Nel nostro archivio dei tassi storici è possibile consultare il valore quotidiano dell’Euribor dal 1999 ad oggi e dell’Eurirs dal 2001 ad oggi. Puoi invece leggere le previsioni aggiornate relative agli indici dei mutui per i prossimi 5 anni QUI.