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Acquistare casa: proposta immobiliare e compromesso

Acquistare casa: proposta immobiliare e compromesso
aprile 24
09:20 2017

La proposta di acquisto immobiliare scritta è un’offerta di compravendita presentata al venditore, in cui vengono proposte le condizioni contrattuali e viene offerto un anticipo, riconosciuto alla parte venditrice nel caso in cui l’offerta venga accettata. Solitamente la proposta d’acquisto immobiliare viene formalizzata su un modulo prestampato, preparato dal mediatore nella trattativa, oppure redatta dalle parti.

In ogni caso è necessario tener conto di alcuni elementi da inserire nella proposta per evitare la perdita della somma offerta, in caso di impossibilità a procedere all’acquisto o per inadempienze del venditore.

Prima di firmare una proposta di acquisto

Per prima cosa, se non abbiamo richiesto una predelibera di mutuo, sarebbe opportuno vincolare la proposta all’accettazione del finanziamento, in modo da tutelarsi in caso di mancata erogazione del prestito ipotecario e non perdere alcuna caparra versata.

Non è possibile prevedere tutti i vizi che possono influire sul valore dell’immobile. Motivo per cui è consigliabile apporre sulla proposta di acquisto immobiliare una clausola generica che consenta la possibilità di annullare la proposta o di riformulare l’offerta a condizioni diverse nel caso in cui, in seguito a verifica del notaio, emergessero differenze rilevanti tra la situazione di fatto e quella descritta dal venditore, che in alcuni casi tende a nascondere elementi che incidono significativamente sul prezzo dell’immobile e che se pubblicizzati precedentemente scoraggerebbero l’acquirente.

Prima di firmare il compromesso immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è l’accordo irrevocabile con cui l’acquirente e il venditore si impegnano a concludere l’affare di una vendita. Prima di firmare il compromesso è importante assicurarsi che l’immobile sia in regola sotto ogni punto di vista per non andare in contro a spiacevoli sorprese con una conseguente perdita di tempo e denaro.

Ecco alcune verifiche che un acquirente dovrebbe effettuare prima di sottoscrivere un compromesso 

La prima cosa di cui bisogna essere sicuri è che il presunto venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile che si intende acquistare. In alcune situazioni, un venditore, anche in buona fede, potrebbe firmare il preliminare di compravendita pur non essendo l’unico intestatario del bene. Si pensi all’appartamento in comproprietà tra marito e moglie oppure all’immobile oggetto di una successione diventata proprietà di più eredi.

Per verificare chi è o chi sono gli effettivi proprietari dell’immobile, l’acquirente può chiedere al venditore una copia dell’atto di provenienza che attesta la proprietà del bene. Per essere ancora più sicuri, è possibile richiedere una visura dell’immobile avvalendosi di un notaio o recandosi all’ufficio del territorio dell’Agenzia delle Entrate fornendo i dati catastali della casa (particella, subalterno, ubicazione).

Già che vi trovate all’Agenzia delle Entrate, è possibile richiedere anche una visura ipocatastale per verificare l’eventuale presenza di ipoteche o pignoramenti o se l’immobile è oggetto di una controversia in corso.

Inoltre, è importante accertarsi se siano state pagate tutte le spese condominiali e se siano previste spese di straordinaria amministrazione. È bene ricordare che se il venditore ha delle spese di condominio arretrate, l’acquirente, limitatamente alle morosità dell’anno in cui è stato firmato il rogito e a quelle dell’anno precedente, sarà obbligato al pagamento delle stesse. Per la legge sulla privacy, l’acquirente non ha diritto a farsi rilasciare dall’amministratore un’attestazione che certifichi l’avvenuto pagamento delle spese condominiali, ma può pretendere dal venditore che sia lui stesso a fornire tale certificazione.

Un altro aspetto da considerare prima di firmare il compromesso di compravendita è essere certi che l’immobile non presenti delle difformità rispetto alla scheda catastale o non ci siano stati degli abusi edilizi non ancora regolarizzati. Per questo tipo di accertamento consigliamo di affidarsi ad un tecnico (geometra, architetto o ingegnere).

Infine, ricordiamo che è il mutuatario a scegliere il notaio, essendo l’acquirente a pagare la parcella. Nessun altro, né il venditore né tantomeno l’agenzia immobiliare o l’intermediario finanziario possono imporre la scelta di un notaio, se non d’accordo con il mutuatario.

È importante sapere che nell’onorario del notaio è compreso un servizio di consulenza, tra cui una lettura anticipata dell’atto di mutuo con le relative spiegazioni del caso. La banca, in base alla delibera del Cicr del 4 marzo 2003, è tenuta a rilasciare al mutuatario una copia del contratto anticipatamente al giorno della stipula per permettere una lettura ed eventualmente chiarire i punti non chiari e poco trasparenti. In questo modo eviterai spiacevoli sorprese che spesso emergono all’ultimo momento.

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