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Quale mutuo conviene fare oggi? Fisso, Variabile o Cap?

Quale mutuo conviene fare oggi? Fisso, Variabile o Cap?
ottobre 28
09:33 2017

Il dubbio di ogni aspirante mutuatario: meglio il tasso fisso o il tasso variabile? Se comprare casa è l’acquisto più importante della vita di tante persone, anche la scelta del mutuo è una decisione da prendere con molta attenzione.

Vediamo la differenza tra tasso fisso e tasso variabile, senza tralasciare i tassi ibridi.

Il mutuo a tasso fisso è una vera e propria certezza. L’ammontare della rata non subirà mai variazioni indipendentemente da eventuali rialzi futuri dei tassi di interesse.

Il mutuo a tasso variabile, per definizione, ha una componente di imprevedibilità, dettata dalle oscillazioni e dall’andamento dell’Euribor. Il più delle volte si parte con un risparmio, ma il futuro potrebbe riservare brutte sorprese.

Quando conviene il tasso fisso. Si può sostenere che se si ottiene un mutuo a tasso fisso sotto il 4%, non sarà mai un brutto affare. Oggi, come non mai, si può approfittare di valori ancora più bassi e la scelta di un mutuo fisso potrebbe essere una mossa decisamente azzeccata.

Casi specifici. Consigliamo il tasso fisso quando la rata non è molto distante da quella variabile: capita quando l’importo del mutuo è relativamente basso (60-70 mila euro) e la durata è breve (10-15 anni). Inoltre suggeriamo una rata senza oscillazioni a chi ha un’entrata fissa come ad esempio i pensionati.

 

Quando conviene il tasso variabile. In un periodo in cui il tasso fisso è vicino o supera il 5%, diventa indubbiamente più interessante optare per un mutuo a tasso variabile, che storicamente ha sempre mantenuto una media inferiore. Con il vantaggio di risparmiare degli interessi e rimborsare il capitale più in fretta (vedi la media dell’Euribor dal 1999 a oggi).

Casi specifici. Se si sta per acquistare un immobile sapendo già che lo si terrà per poco tempo (circa 5 anni), il tasso variabile, in questo momento, è ottimale. Infatti, analizzando le previsioni dei futures sull’Euribor, il parametro di riferimento del tasso variabile dovrebbe rimanere basso fino al 2020 (vedi le previsioni dei tassi). Il variabile è la scelta di chi scommette sull’andamento dei tassi perché ha dei soldi da parte, oppure chi ha una professione dinamica, che in prospettiva di guadagni crescenti nel corso della carriera lavorativa, non teme eventuali oscillazioni dell’Euribor.

E che dire del tasso misto? Rimandare la scelta spesso può essere dannoso. Chi non vuole prendere una decisione definitiva sul tasso del mutuo, spesso opta per una soluzione intermedia e sottoscrive un mutuo misto, che dà la possibilità di poter cambiare il tipo di tasso da fisso a variabile o viceversa in determinati periodi di tempo, solitamente ogni 2, 3, 5 anni. Ma spesso rimandare la scelta del tasso agli anni a venire può rivelarsi una decisione più costosa delle altre. Infatti, le banche che garantiscono un’opzione di cambio, propongono questa tipologia di mutuo a tassi più elevati e quindi poco convenienti.

Oltre ai mutui con opzione di cambio del tasso, esistono i mutui con Cap, che permettono di sottoscrivere un mutuo a tasso variabile, ma con un limite oltre il quale la rata non potrà salire. Anche in questo caso, attenzione allo spread, che solitamente sarà più alto di un variabile puro e soprattutto attenzione al bilanciamento opposto, ovvero il tasso Floor, che garantisce alla banca un tasso minimo al di sotto del quale la rata del mutuo non potrà scendere.

 

Mutuo Cap, conviene? Abbiamo visto la differenza tra mutuo a tasso fisso e tasso variabile, ma nella roulette della scelta del tasso, il mutuo Cap è una buona soluzione per chi vuole dormire sonni tranquilli perché è previsto un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà mai andare.
Il mutuo con Cap è una tipologia di finanziamento sempre più utilizzata e più apprezzata dai nuovi mutuatari. Il Cap (dall’inglese “cappello”) permette di usufruire dei vantaggi del tasso variabile, ma allo stesso tempo riducendo il rischio legato alle sue oscillazioni in caso di rialzi. Questo tipo di mutuo infatti prende come riferimento il tasso variabile alla data della stipula (Euribor + spread), ma viene anche indicato in contratto un limite massimo oltre il quale il tasso non potrà andare, senza il rischio che l’importo della rata subisca aumenti inaspettati. Al massimo si pagherà il tasso cap prestabilito.

Come per un normale mutuo variabile, se i tassi dovessero salire, la rata aumenterà in base all’andamento dell’Euribor (o tasso Bce in alcuni contratti di mutuo), ma il Cap interverrà al momento giusto, bloccando l’avanzata del tasso su cui calcolare gli interessi.

Il mutuo a tasso variabile con Cap può rappresentare un grande vantaggio, in particolare in determinati momenti storici in cui l’Euribor è basso ma la prospettiva di un aumento è auspicabile. In epoca di tassi bassi, avere un mutuo Cap permette di pagare una rata bassa con la tranquillità di sapere a quanto ammonterà la rata massima. Il mutuo Cap è un ottimo paracadute azionabile nel momento in cui i tassi di interesse dovessero oltrepassare il limite prestabilito. In fase di oscillazione dei mercati finanziari può capitare che il tasso superi la soglia, ma che in seguito vi ritorni al di sotto, in questo caso il vantaggio è anche dato dal fatto che, si ritornerebbe a calcolare la rata basandosi sul tasso effettivo quando ritorna conveniente, ovvero al di sotto del Cap.

Un’ottima soluzione per le molte famiglie che non possono permettersi aumenti di rata incontrollati. Ma esistono anche delle incognite. Se per esempio il Cap fissato nel contratto fosse molto alto, sarebbe come non averlo in quanto la banca ha già previsto che i tassi di interesse non arriveranno mai a certi livelli. E lo svantaggio del cliente sarebbe quello di avere tasso variabile che segue l’andamento dell’Euribor, ma probabilmente con uno spread più alto rispetto ad un tasso variabile puro. Pertanto, attenzione a sottoscrivere un mutuo Cap troppo alto.

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